En rueda de prensa realizada el día jueves, los Ministros del gabinete económico y BCV, delinearon un conjunto de acciones para impulsar el crecimiento, el empleo y abatir la inflación. Entre las medidas esta el impulso a sectores como la construcción. En este sentido, me permito efectuar varias propuestas para que sean consideradas por el Ejecutivo Nacional en procura de alcanzar los objetivos arriba planteados.

Propuestas: "Bono vivienda-promotor ¿Cómo está estructurado y cuál es el objetivo?

El esquema del "Bono vivienda-promotor" esta basado en la emisión y otorgamiento de un bono de deuda pública nacional (DPN), cuya única finalidad es aplicarlo como cuota inicial para la adquisición de una vivienda principal. En consecuencia, El "bono" tiene como único objetivo servir como subsidio de la cuota inicial para la adquisición de su vivienda y la porción adeudada restante está atada al otorgamiento de un crédito de Ley de Política Habitacional; lo que garantiza a la persona la compra de su vivienda y al constructor la certeza de que la unidad a construir ya la tiene vendida. El bono vivienda-promotor funciona como un mecanismo de subsidio directo al comprador. El esquema está concebido para que pueda desarrollarse un "ciclo virtuoso creciente"; ya que estos bonos emitidos por el Ministerio de Economía y Finanzas serán inscritos y negociados en la Bolsa de Valores de Caracas para darle liquidez. ¿Cómo funciona? Los bonos son otorgados a todas aquellas personas con ingresos demostrados hasta Bs. 4.000 bolívares mensuales, y estas lo ceden al constructor o promotor de las viviendas. Los constructores tienen la alternativa de ir a negociarlos en la Bolsa o mantenerlos y así gozar de los intereses que rinden estos títulos. Como los bonos tendrán unas características atractivas de rendimiento, las instituciones financieras y compañías de seguro serán los grandes compradores de estos bonos. Los constructores también podrían cederlos a la banca como colateral para obtener créditos. Para garantizar el valor del bono, se crea un mecanismo de estabilización que preserva para cualesquiera sea el tenedor del bono, que dichos títulos no tendrán una pérdida del capital. Con la implementación de este esquema, tal y como lo concibo, se podrían estar construyendo 200.000 unidades habitacionales anuales, generando cientos de miles de empleos, crecimiento económico muy importante y sostenido y una mejora de la calidad de vida y productividad de la masa laboral. Por otro lado, permitiría al Estado acometer con la participación total del sector privado, un programa masivo de construcción sin tener que disponer de elevados requerimientos financieros de corto plazo y de garantizar recursos de largo plazo que es una de las mayores trabas que tienen los sectores construcción y bancario.

A nivel de ingeniería financiera, este esquema es totalmente factible de implementar, lo que hace falta aquí es la voluntad política de llevarlo adelante y de buscar la colaboración decidida del sector privado para que sirva de aliado en la consecución y alcance de los mejores objetivos que proporcionen oportunidad y bienestar a la gran mayoría de venezolanos que hoy no poseen vivienda.

Si realmente el Gobierno quiere construir viviendas y reducir de una manera firme y sostenida el déficit habitacional en el país, es imperativa la participación del sector privado de la construcción, el cual posee la experticia y recursos, de lo contrario las metas de construcción anual seguirán disminuyendo, el déficit continuará creciendo y el problema que hoy tiene un inmenso grupo de venezolanos no será resuelto.

Fondos de Inversión Inmobiliarios y las titularizaciones

¿Qué es un Fondo de Inversión Inmobiliario? Es un vehículo de inversión que surge como una alternativa de inversión en el sector inmobiliario, especialmente para todos aquellos pequeños y medianos inversionistas y ahorristas que no pueden directamente tomar posiciones en propiedades debido al elevado costo. La finalidad del Fondo es brindar acceso para que los inversionistas puedan participar de la rentabilidad y apreciación que ofrece una cartera diversificada de inversiones inmobiliarias, al mismo tiempo una protección contra la inflación y la devaluación que descapitaliza los activos monetarios y reduce el poder adquisitivo de los inversionistas. En este sentido, los Fondos Inmobiliarios permiten que pequeños y medianos inversionistas que no poseen el capital suficiente para adquirir un inmueble por los elevados costos, puedan con módicas sumas de dinero participar de inversiones inmobiliarias atractivas, rentables y con poder de revalorización en el tiempo que posee el Fondo en su cartera de inversiones. En el país, el marco legal que los establece y define es la Ley de Entidades de Inversión Colectiva Inmobiliaria; estos bajo previa autorización de la Comisión Nacional de Valores (CNV). A través del Fondo de Inversión se podrían desarrollar proyectos residenciales, comerciales, de oficina y turísticos; convirtiéndose el Fondo en un gran inversor institucional y promotor inmobiliario. El Fondo también podría incursionar y desarrollar viviendas en alquiler con opción a compra.

Otras de las alternativas de financiamiento son las titularizaciones. La Titularización es el uso de un activo(s) como colateral o garantía para emitir títulos valores en el mercado con el objetivo de levantar fondos para la construcción de viviendas, centros comerciales u oficinas. Es dar una utilización más eficiente y sacar mejor provecho de los activos que se poseen. Existe en el país una Ley sobre Titularizaciones que aprueba y supervisa la Comisión Nacional de Valores (CNV). En Colombia, por ejemplo, la utilización de la Titularización se ha convertido en el gran propulsor del desarrollo y crecimiento del mercado inmobiliario en los últimos años. La titularización podría ser un mecanismo excelente para ser utilizado tanto por los constructores como por la propia banca y el Ministerio de Vivienda y Hábitat. La buena y correcta implementación de un esquema de Titularizaciones daría solución a uno de los mayores problemas que tiene la banca para romper con la asimetría de los recursos, ya que hoy la banca capta dinero de corto plazo, para colocarlos a largo plazo (préstamos hipotecarios) por lo que se produce esa asimetría de recursos, que conlleva a una limitada posibilidad de financiamiento para la compra de vivienda. No obstante, la implementación o establecimiento de un esquema de titularización exitosa, debe ser puesto en práctica por profesionales y empresas con la experiencia y experticia para que pueda estructurarse y desarrollarse con éxito Los mecanismos existen, lo que hay que saber es cómo implementarlos, cómo desarrollarlos y cómo utilizarlos.

Asesor de Inversión

finanzasaldia@gmail.com