La urbanización está en sí añadiendo un desafío
demográfico de China. La tasa de fecundidad ha venido disminuyendo
constantemente, incluso cuando la política de un solo hijo, en la práctica ha
sido relajada. El alto costo de la vida urbana y las dificultades de obtener un
registro de hukou es ahora más la culpa de la baja tasa de fecundidad que la
política de un solo hijo. El número de niños entre las edades de cinco y nueve
años han pasado de 109 millones en 2000 hasta 78 millones hoy. Según los
reportes oficiales, 13.000 escuelas primarias cerraron en 2012.
Peor aún, desde el
punto de vista de la migración es que el número de jóvenes rurales entre 15 y
29 años a disposición para migrar a las ciudades está disminuyendo más rápido
que el número global de 15 a 29 años. Esto es crucial porque este grupo ha sido
el principal motor de la urbanización: de eso ahora 30 años que nacieron en las
zonas rurales, el 75% se han convertido en urbanas.
La urbanización
futura de China debe reflejar no sólo su capacidad de crear puestos de trabajo
en zonas urbanas productivas que han sido increíblemente exitosos hasta ahora
pero su capacidad para aumentar la productividad rural de cara a una población
rural que envejece rápidamente.
Se necesitan
aumentos de productividad en las granjas si China no debe ser obligada a
proporcionar subsidios agrícolas masivos que serían un lastre para la economía
en general. La urbanización no debería ser un objetivo en sí, sino el resultado
de una evolución positiva de la economía, el impacto de la educación y la
industria en particular. El gran número de habitantes de la ciudad no es
reflejo de la evolución positiva. En Filipinas, por ejemplo, al 48% está casi
tan urbanizado como China. Pero con pocos puestos de trabajo disponibles en la
industria manufacturera, los migrantes encuentran principalmente sólo empleos
de bajos ingresos en el sector informal urbano.
Muchos migrantes en
China deben mejorar gradualmente bajo el impacto de la escasez de mano de obra
y el crecimiento de las pequeñas ciudades con políticas más liberales. El
sistema de Hukou de registro de los hogares parece que puede ser eliminado
dentro de cinco años. Esto puede traer tanto más la inmigración urbana y el
aumento de la demanda de las viviendas urbanas en las ganancias de la población
migrante de los medios para adquirir una propiedad. Sin embargo, la elaboración
de la productividad de este grupo también va a significar un mayor gasto en
salud y educación en lugar de la construcción.
Por supuesto que
hay otros drivers en la construcción urbana que la demografía. La calidad de la
vivienda sigue siendo insuficiente, los edificios antiguos tienen necesidad de
renovación, las ciudades siguen necesitando transporte y hospitales, entre
otras cosas. Pero los intentos del gobierno para aumentar el crecimiento del
PBI por el gasto en infraestructura se ejecutarán en contra de la
desaceleración del crecimiento urbano. El ritmo de urbanización, medido por la
necesidad de la infraestructura urbana y la construcción de viviendas caerá,
nunca se levantará. Eso no sería malo si los fondos están mejor invertidos en el
aumento de los salarios y el consumo, y mejorar los niveles de salud, bienestar
y educación. Pero primero el gobierno y los bulls
del crecimiento de China deben reconocer los cambios demográficos y, a
continuación, hacer en consecuencia.
¿El mito de la
ciudad fantasma?
Las "ciudades fantasmas" de China
pueden ser mucho menos fantasmal de lo que se pensaba. El fenómeno de los
centros comerciales misteriosos y bloques de apartamentos terminados
completamente desprovistas de indicios de vida en China han sido bien
documentados por los medios occidentales en los últimos años, a partir de
segmentos de video, serie de fotos y mucho más.
Sin embargo, según
Nicole Wong, analista de CLSA, estos informes podrían ser el árbol que tapa el
bosque -o en este caso la falta de persona por su tiempo. Wong, quien
recientemente regresó de una gira en 137 proyectos en tres ciudades chinas a
menudo citados por sus desarrollos fantasmales, dice que la presencia de
viviendas vacías es grandes a algunos de los inusuales caprichos del paisaje de
los bienes raíces de China.
En concreto, ella
notó en un forum del CLSA Asia-Pacific Markets Investors en Hong Kong, los
nuevos departamentos chinos se venden típicamente como láminas de hormigón
virtuales que los compradores deben equipar, instalar todas las duchas en los
pisos hasta los fregaderos de cocina. Según nota Wong, muchas de las
urbanizaciones "fantasma"
toman un tiempo para ganar tracción, especialmente en lo que a menudo es la
venta de la tierra en la que están sentados en la que permite a la ciudad para
financiar instalaciones posteriores y conexiones de transporte que
eventualmente ayudarán a que los vecindarios maduren, dijo Wong. "Cuando los edificios se completan primero
que en realidad no son tan habitables, por lo que toman un largo tiempo antes
que la mayoría de la gente quiera mudarse", dijo Wong.
En un informe sobre
sus conclusiones, Wong señala que los edificios terminados entre 2008 y 2011 en
Zhenzhou, Ordos y Wenzhou, a menudo citados como ejemplos de un mercado de
propiedad demasiado espumoso- tiene normalmente los inquilinos listos para
moverse en un período de tres años.
Entre estos
edificios, Wong encontró un promedio de 48% de take-up en los primeros 12-18 meses, otro 19 el próximo año, y
luego otro 15% un año más tarde. Tal retraso, dice, se puede atribuir al hecho
de que los residentes necesitan tiempo no sólo para equipar completamente sus
unidades, sino muchos también les gusta esperar hasta que sus vecinos lo hayan
hecho así evitan moverse antes que las nubes de polvo y los sonidos de
perforación hayan disminuido.
En el caso de
Zhengzhou, en la provincia de Henan -frecuentemente llamada como la ciudad
fantasma más grande de China, Wong señala que una serie de representaciones de
los medios han utilizado fotografías tomadas entre 2010 y 2012, antes de
completar el sistema de metro que conecta el distrito de los barrios más
consolidados de la ciudad. En su más reciente visita en Agosto, Wong dijo que
vio muchos autos, "hordas de
peatones" y una actividad considerable sobre el terreno, además de
cortinas y aires acondicionados instalados en numerosos edificios de viviendas.
"Le pregunté a la población local acerca de
lo que piensan sobre Zhengzhou es una ciudad fantasma y la respuesta fue ¿qué?
en realidad no tenían ni idea de que están siendo etiquetados de ciudad
fantasma", dijo Wong.
Según las encuestas
de CLSA, el 65% de los hogares de ingresos promedios en china informan poseer
sólo una propiedad. Pero muchos de estos propietarios aspiran a actualizar o comprar
otra, y Wong sugiere que tienen el potencial de poder comprar para hacer
precisamente eso, teniendo en cuenta que el 60% de ellos no tienen hipotecas. Sin
embargo, mientras que la calidad espectral de algunas "ciudades fantasmas" puede ser
efímera, otros desarrollos elefantes blancos construidos en ciudades con
pequeñas poblaciones, como Tieling en el noreste, u Ordos en Mongolia interior,
es probable que continúen luchando. Por ejemplo, la deflación de la industria
minera de carbón en Ordos han perjudicado aún más la capacidad de la ciudad
para atraer nuevos residentes, notó Wong, impulsando las tasas de vacantes
hasta un 37% en algunos barrios, una tendencia que CLSA espera que se
profundice. Algunos promotores suspendieron los trabajos, mientras que otros
simplemente huyeron. "La gente de
Ordos es muy realista", dijo en una visita allí. "Dicen que es absolutamente una ciudad
muerta".
¿Es burbuja
inmobiliaria al estilo estadounidense?
La burbuja
inmobiliaria china. Está en la mente de todos los inversores. Todos hemos oído
hablar de los nuevos desarrollos en China, ciudades enteras construidas para
parecer mini-Paris, en algunos casos, termina con una réplica de la Torre
Eiffel con una gran diferencia: están prácticamente vacios. ¿Qué piensan los
inversores de estas ciudades? Más importante aún, será el estallido de la
burbuja inmobiliaria en China tan grande, y económicamente devastadora, como en
América?
"Creo que sin duda tienen sus problemas en el
sector inmobiliario", dijo Marc Tommasi, jefe de estrategia de renta
variable internacional para Manning & Napier en Rochester, NY. "Es
un problema de exceso de oferta en algunas ciudades, pero no en todas. No me
preocupa tanto las deudas relacionadas con el sector inmobiliario porque
simplemente, a diferencia de aquí, no hay precios de propiedades que conduzcan
a deudas".
La mayoría de los
inversores dicen que la burbuja inmobiliaria en China es un problema, pero es
un problema diferente al de Europa y Estados Unidos. No hay crisis de garantía
hipotecaria en las obras que amenazan los bancos de inversión. No hay ejercito
de compradores de alto riesgo (eufemismo de subprime) mordiendo más de lo que
puede masticar. "las strong hands
que compran casas en China son mayormente compradores con dinero en efectivo, y
han puesto para abajo los precios de las propiedades desarrolladas",
piensa Joel Smolen, un manager de hedge fund para Axion Capital, en las afueras
de San Francisco.
Los bancos en
realidad son una rama del gobierno, y si alguna vez hubiera un estallido de la
burbuja, el gobierno tiene los recursos para limpiar el desorden. "Los inversores tienen un gran problema con
China", dijo Chris Ruffle, nacido en Yorkshire que vive en China y
gestiona Open Door Capital Group. ¿El problema? Ven a China a través de los
ojos de Occidente. Ellos piensan que lo que ha pasado allí sucederá aquí. Que
es sólo una cuestión de tiempo.
Algunos residentes
de Shanghai dicen que conducen alrededor de las torres residenciales de la
ciudad completamente en la oscuridad de la noche. No viven en ellos. Esto es
porque no es nada sino una mina de oro, y todos los mineros están dormidos en
otro lugar. La mina está vacante. Pero tiene un propietario.
Para todos los
pueblos fantasmas por ahí, hay muchos más barrios en las zonas más pobladas del
país -la provincia de Goungdong, la provincia de Fujian- ambas con una
población combinada de más de 112 millones de personas (el 10% de la población
china) -que tiene escasez de viviendas. No es que no hay edificios, sino que la
mayoría de ellos tienen propietarios. Eso hace subir los precios.
Las viviendas en
ciudades como Shanghai se están convirtiendo en inaccesibles porque no hay
suficientes viviendas, y los compradores de segundas y terceras casa todavía
están comprando. El gobierno no puede detenerlo. Los precios están todavía
aumentando, a pesar de los requisitos de al menos el 20% bajos y las altas
rasas sobre las compras de la segunda vivienda.
Una manera de
resolver la crisis de la burbuja inmobiliaria en el ámbito estatal es instituir
impuestos sobre la propiedad. Shanghai y Chongqing han lanzado iniciativas de
los impuestos a la propiedad, pero se han topado con algunos problemas. Los
precios no se han enfriado mucho. "En
algún momento creo que (el Presidente), Xi Jinping, se limita a decir que
todo el mundo, "mira, a nivel
nacional, estamos haciendo esto. Todo el mundo va a pagar los impuestos a la
propiedad si se mira o no. Creo que
estamos cerca de ese día, que vendrá", dijo Ruffle. "No hay riesgo en China. Pero el verdadero riesgo
es político, no de bienes raíces. Esa es la única cosa que puede crear el tipo
de caos que todos estos vendedores en corto han estado pidiendo",
dijo.
Las 10 ciudades
“monstruo” de China
Algunos bloggers
chinos crearon recientemente una lista de lo que ellos llamaban las 10 ciudades
"monstruo" de China, que se
burlaba por ser pregonadas como modernas y que están realmente causando muchos
problemas.
Beijing es adecuada para ser la
capital de China, y ha desempeñado un papel histórico de China durante las
últimas dinastías. Sin embargo, servir sólo como el centro político no
satisface a algunas personas. Ahora, Beijing también se hizo el centro de la
cultura, la tecnología, la educación, los militares e incluso exposiciones, la
industria, las finanzas, la comunicación y la aviación, y la lista podría
seguir y seguir. Hay rumore de que Beijing está planeando apoderarse del puerto
de la ciudad de Qinhuadao para poder otorgar a sí mismo el título de centro de
transporte marítimo. Debido a estos enormes gastos, la histórica ciudad capital
está plagada de atascos de tráfico, degradación ambiental, disminución de los
recursos hídricos, los problemas de gestión de residuos, y las tormentas de
arena anuales. Si fuera necesario abandonar Beijing como la capital, eso sería
una lección monumental.
Shanghai realmente
tiene una excelente ubicación geográfica al final de la vía fluvial de oro de
China, el río Yangtze, y es el centro de la línea costera de oro de China, una
puerta hacia el Pacífico, África y Europa.
Shanghai deber ser un escenario
para diferentes personas capaces, y lo hizo servir a ese papel durante su época
gloriosa que una vez llevaba el título de "heaven of adventurers". Ahora, aparte de algunos grandes
proyectos financiados a nivel nacional, no hay casi ninguna empresa local que
valga nombrar. A pesar de la falta de iniciativa empresarial de los residentes
de Shanghai, ellos exhiben una arrogancia poco común cuando se habla de otros
lugares, a menudo se usa la palabra "campo".
Shenzhen se encuentra adyacente
a Hong Kong. En el principio de la "apertura"
China, Shenzhen se convirtió en una ventana por la que el mundo ve a China y no
disfruta de un periodo de buenos momentos con las políticas especialmente
establecidas para esta ciudad por sí sola. Pero como todo en China con la
apertura al mundo, Shenzhen ha sido marginado y se convirtió en una ciudad de
segundo nivel. Aceptar este destino es difícil para Shenzhen, por lo que
tontamente busca convertirse en una ciudad bajo el dominio directo de la dirección
central, como Beijing, Shanghai, o Chongqing, o fusionarse con Hong Kong,
pensando que esto va a mejorar su estado.
Dongguan es una ciudad conocida
como "blood-sweat-factory"
(algo así como fábrica de sudor de sangre), como que lo único que va bien allí
es la explotación del trabajo esclavo. Después de que el derecho al trabajo
cambió el año pasado, la mitad de las fábricas de Dongguan se declararon en
quiebra. Si la ciudad es muy rica, ¿por qué no compartir algunos de los
beneficios con los trabajadores migrantes, o desarrollar industrias high-end, como las empresas intensivas
en tecnologías y capital?
Suzhou afirma que su poder
económico es comparable a Shenzhen, y su modelo de desarrollo económica debe
promoverse. Pero, ¿cuál es la clave de su éxito? Sólo hay dos palabras para
esta ciudad: la venta de tierra y su venta a bajo precio a las fábricas que
Shanghai no quiere más. Sin embargo, la tierra es limitada, así que cuando todo
está lleno, con que va a contar la ciudad para un mayor desarrollo? A pesar de
que la cifra del PBI es alta, los inversores extranjeros controlan el dinero.
Es este tipo de modelo el que vale la pena promover?
La ciudad más
fuerte de China en términos de poder económico, Guangzhou está dando un mal ejemplo para toda la nación. Como la
tercera ciudad más grande, se ha convertido en un desierto cultural donde la
gente solo valora el dinero. También se ha hecho famoso por los esquemas
piramidales, el robo de motocicletas, el contrabando, el SARS, la gripe aviar,
por sólo nombrar algunos.
Chengdu, la ciudad blood-sucker, en realidad debería ser
una ciudad de segundo nivel. Pero debido a que es la capital de la provincia de
Sichuan, sigue moviendo los recursos de la provincia a la capital, y por lo
tanto se ha convertido en la cuarta ciudad más grande de China, mientras que
todas las otras ciudades de Sichuan languidecen. Para justificar sus acciones,
Chengdu incluso tiene una teoría: "con
el movimiento de más recursos, Sichuan será más fuerte". Por lo tanto
insulta su propia inteligencia.
En términos de
ubicación geográfica, Wuhan, capital
de la provincia de Hubei, es de hecho el centro de China central, y también
quiere ser visto como el centro de la región. Desafortunadamente para Wuhan, la
gente tiene sus propios planes e ideas. A muchos les resulta más sensible
unirse a las zonas en desarrollo en el delta del Río Perla, Delta del Río
Yangtze, o regiones de los alrededores de Beijing. Así pues, ahora todo lo que
queda de Wuhan es un sueño vacío.
Todo el mundo en
China critica a los altísimos precios de la vivienda, pero pocos saben que todo
comenzó en Hangzhou. Muchos
especuladores que hicieron dinero fácil mediante la fabricación de productos
falsificados fueron a Hangzhou en connivencia con los funcionarios locales y
impulsó los precios de la vivienda. En un momento dado, los precios en esta
ciudad de segundo nivel, incluso superaron Beijing y Shanghai. El ejemplo de
Hangzhou hizo muchos especuladores y los funcionarios se dan cuenta de la
manipulación del mercado de las viviendas es un atajo para hacerse ricos
rápidamente y al mismo tiempo aumentar los ingresos del gobierno local. Ahora
toda China está siguiendo el ejemplo de Hangzhou.
El término "Garden City", que ha estado en boga
en China, comenzó en Dalian. Otra
descripción más precisa de Dalian es que la ciudad se asemeja a Europa,
mientras que el área rural circundante se asemeja a un país backward. Los tomadores de decisiones
sólo se centran en hacer que la ciudad prospere e ignoran la reacción que esto
tuvo en las zonas rurales. Dalian se convirtió en un ejemplo que muchas otras
áreas copian a su paso a través de varias rondas de mejoras de la ciudad en
detrimento de las zonas rurales circundantes, que han disminuido cada vez más.
A pesar de las nuevas y hermosas ciudades, la gente común no puede disfrutar de
los beneficios de vivir allí porque la vivienda es demasiado cara.